Une société civile immobilière (SCI) est une société non commerciale qui permet à chaque associé de gérer ensemble un patrimoine immobilier.
Par défaut, la fiscalité d’une SCI relève de l’impôt sur le revenu et du principe dit de « transparence ». Ce n’est pas la société elle-même qui est imposée mais les associés qui déclareront dans leur feuille d’imposition respective les revenus (les loyers) dégagés par la société.
Les associés peuvent également opter pour l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, c’est la société qui sera directement imposée. Attention cependant, car ce choix est irrévocable : il n’est pas possible de basculer de l’impôt sur les sociétés à l’impôt sur les revenus. Vous pouvez choisir ce régime fiscal dès la création de la SCI ou bien en cours de route.
Dans le cas d’une imposition sur le revenu, les associés déclarent à titre individuel les revenus fonciers dégagés en fonction du nombre de part qu’ils détiennent dans la SCI.
Il est ainsi possible de déduire certains frais locatifs (taxe foncière, certains travaux, assurance, frais de gestion d’une agence immobilière…) afin de n’être imposé que sur les bénéfices réels de la SCI.
Avec l’imposition sur le revenu, vous pouvez également imputer le déficit foncier générés sur le revenu imposable global du foyer et pas seulement sur les revenus fonciers. Le plafond de ce déficit s’élève à 10 700 € par associé.
Avec l’imposition sur les sociétés, la SCI est imposée sur ses bénéfices sur un taux de :
Vous pourrez également déduire les frais d’amortissement d’un bien locatif, sur une période de 25 à 30 ans. Cela permet de réduire le bénéfice imposable.
Cependant, il faudra supporter une imposition plus forte si vous réalisez une plus-value au moment de la cession de votre bien immobilier. Ce sera la différence entre le prix de vente et le prix d’achat auquel on aura retiré les amortissements réalisés qui sera imposée comme plus-value.
